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招商局商業房地產投資信託基金(01503.HK)今起招股，於全球發行7.5億個基金單位，其中10%於本港公開發售，招股價每基金單位3.42元至4元，每手1,000個基金單位，入場費4,040.3元。該房托基金計劃於12月10日上市，獨家上市代理人為花旗。若招商局商業房地產投資信託基金(下稱「招商局商業房托基金」)成功上市，將成為港交所第11隻REITs，同時亦是第6隻包含內地物業的REITs。
房托基金業績靚麗，投資組合區位優勢明顯
招商局商業房托基金為主要以擁有及投資中國的優質創收商業物業為目的而成立的房地產投資信託基金。其投資組合初步由位於深圳蛇口的新時代廣場、數碼大廈、科技大廈、科技大廈二期及花園城五處物業組成，這五棟物業資產優勢明顯：
其一是地理位置優越，這五項物業均與深圳中央商務區緊密相連。深圳市為粵港澳大灣區的核心城市之一，2018年GDP同比增長約7.6%；2019年8月，中國政府頒佈「關於支持深圳建設中國特色社會主義先行示範區的意見」，宣佈將深圳發展成在粵港澳大灣區發揮關鍵作用的綜合性國家科技創新中心。
其二是擁有多元化的優質租戶，除花園城外，物業客戶群體涉及各行各業。物業管理人提供的增值服務可以促進租戶之間的互動及聯繫，有利於維持高出租率及吸引優質租戶，優質的租戶也意味著低房租拖欠率。
其三是強勁的內生增長潛力。根據市場顧問報告，蛇口甲級寫字樓的平均月租金預計將從2018年的每月每平方米245元及137元增至2023年的每月每平米304元及164元。2016年至2018年，招商局商業房托基金產生收益分別為人民幣3.67億、3.60億及3.89億，年複合增長率為3%。
招商蛇口持有型物業資源豐富，為基金開放綠色通道
招商局商業房托基金作為招商局集團旗下的一枚重要棋子，將與招商蛇口、招商置地一同構建起全生命週期、全價值鏈、輕重並舉的房地產開發、管理及資本運營平臺，產生強大的協同效應，打造三個平臺的共贏局面。
招商局商業房托基金由招商蛇口發起，自蛇口工業區于1979年成立後，招商蛇口一直積極開發、銷售及管理各種物業，在大灣區的發展具有與眾不同的地緣優勢和資源優勢，其在物業開發及營運方面擁有豐富經驗，並對市場的現有租戶及投資組合有深入的瞭解。
此外，招商蛇口擁有大量優質的持有型物業，涵蓋了特色商業、寫字樓、產業辦公、精品酒店、長租公寓等類型，各板塊齊頭並進。此次上市標誌著招商局置地將擴展其業務至房地產投資信託管理，表明在地產行業發展增速放緩以及存量房時代來臨的趨勢下，招商局置地輕資產業務轉型正在加速，這有望成為未來業績新的增長亮點。
值得一提的是，招商蛇口已向招商局商業房托基金授出可收購招商蛇口物業的優先選擇權。這意味著招商局商業房托基金不但可利用招商蛇口豐富的行業經驗及專業知識評估合適的潛在收購機會，還能獲得招商蛇口所提供的綠色通道。
目前，招商蛇口商業版塊業務已拓展至國內20多個城市，擁有43個自持商業項目，截至2018年12月31日，招商蛇口在深圳的投資物業價值人民幣398億元，2018年全年公司銷售收入達1706億元。相信憑藉招商蛇口豐厚的資源，招商局商業房托基金勢必蓄力待發。
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